Jak se budou vyvíjet ceny nemovitostí a realit v roce 2017?

Předpokládaný vývoj cen nemovitostí a realit v roce 2017
Předpokládaný vývoj cen nemovitostí a realit v roce 2017

Autorem textu je renomovaný realitní makléř Daniel Kotula.

Jaké budou ceny nemovitostí v roce ohnivého kohouta?

Když se řekne ohnivý kohout, nemíváme z toho v realitní branži dobrý pocit, hned se ohlížíme po šanonech, jestli máme zaplacené pojistky proti požáru. Horoskop je ale neúprosný, podle toho čínského je rok 2017 ve znamení ohnivého kohouta, tak se pojďme podívat, jak moc nám bude horko.

Nemovitosti jsou v Česku žhavé téma už delší dobu. Posledních několik let zaznamenáváme razantní růst jejich hodnoty a loňský rok přidal několik větších i menších legislativních revolucí s dopady mimo jiné na hypoteční trh, který byl zatím k zájemcům o nemovitosti bezprecedentně vstřícný. A tak je pochopitelná otázka:

Co přinese právě probíhající rok 2017?

Je to ovšem otázka komplexní a je účelné rozložit ji na několik dílčích podotázek. Tady jsou a odpovědi následují níže:

  • Bude hodnota nemovitostí dál stoupat, nebo přijde ochlazení?
  • Jaké trendy ovládnou nemovitostní trh?
  • Jaké změny nás čekají v pronájmech?
  • Jak se budou vyvíjet hypotéky?
  • Jaká jsou největší známá rizika?

Ceny nemovitostí budou růst i v roce 2017

Často se setkáváme s názorem, že ceny nemovitostí rostou, protože jsou nízké úrokové sazby hypoték. Úrokové sazby samozřejmě mají na nemovitostní trh velký vliv, zdaleka nejpodstatnější pro růst i pokles cen je však celkový hospodářský vývoj.

Pokud je vysoká zaměstnanost, rostou mzdy, lidé se nebojí ztráty práce – pokud by ji ztratili, najdou hned novou –, podnikatelé vydělávají, zkrátka pokud společnost celkově vidí svoji finanční budoucnost pozitivně, nebojí se zadlužovat a kupovat nemovitosti. A vysoká poptávka táhne ceny nahoru.

Když se podíváme zpátky, tak třeba v letech 2007 a 2008 ceny nemovitostí rostly, ačkoli zároveň stoupaly i úroky hypoték, a to ze 4,3 procenta v lednu 2007 až na 5,7 procenta v prosinci 2008.

Lidé tedy jsou ochotni kupovat nemovitosti, i když jdou hypotéky nahoru, musí to ale být v období ekonomického růstu. Obdobně  to platí i u změny plátce daně z nabytí, která znamenala de facto zdražení nemovitostí o 4% přesto, nákupní apetit stále trvá.  Nízké sazby hypoték, jaké známe z posledních let, ale pochopitelně nákupní apetit povzbuzují a zvyšují i potenciál růstu celého realitního trhu.

Porovnání průměrné ceny bytu v roce 2008 ku 2016

Pro ilustraci uvádím srovnání, za kolik šlo koupit panelový byt 3+1 na průměrném sídlišti v Praze v roce 2008, kdy byl trh na svém vrcholu, kolik za takový byt kupující zaplatil v roce 2016 a jaká bude výše splátky hypotéky v obou případech.

Rok 2008 Rok 2016
Pořizovací cena panelového bytu 3+1 3 000 000 korun 4 000 000 korun
Sazba hypotéky 5,7 % 2 %
Vlastní zdroje 10 % 300 000 korun 400 000 korun
Hypotéka 2 700 000 korun 3 600 000 korun
Měsíční splátka (doba splácení 30 let) 15 670 korun 13 306 korun

 

S ohledem na výšku splátky hypotéky, jsou dnes ceny nemovitostí příznivější než v roce 2008. K tomu vzrostla od roku 2008 výše průměrných příjmů, z 22 691 korun na dnešních 27 220 korun. V případě zachování ekonomického růstu je tedy prostor pro zvýšení cen nemovitostí ještě velký.

Všechny predikce hospodářského vývoje České republiky předpokládají v roce 2017 stejný růst jako v roce 2016. Česká ekonomika je závislá na exportu, a to zejména do Německa a zemí západní Evropy. Pokud roste Německo, Česko ho následuje a naopak.

Pokud odhadujeme budoucí vývoj cen nemovitostí u nás, musíme se dívat na vývoj hospodářství v Německu a zde se změna neočekává. Existují ale rizika – dostaneme se k nim na konci článku, která mohou přinést hospodářský pokles, vyšší nezaměstnanost, stagnaci nebo snižování mezd, krachy firem – pak by byl jen málokdo ochotný a schopný kupovat nemovitosti a jejich cena by zákonitě začala klesat, bez ohledu na sazby hypoték.

Malé byty v centrech měst budou pořád trendy

I nadále si na ceně budou nejvíc připisovat menší nemovitosti oproti těm větším, stejně tak nemovitosti v dobrých lokalitách a lukrativních lokalitách, oproti okrajovým místům nebo sídlištím.

Důvodů je víc. Jednak je množství nemovitostí v dobrých lokalitách v centrech měst omezené a nová výstavba nedostatečná, dál je podíl menších bytů v těchto lokalitách na celkovém množství bytů malý, poptávka po malých bytech obecně vyšší; tento druh bytů je vhodný jako startovní bydlení i na investici na následný pronájem.

O tento typ nemovitostí mají také často zájem jak kupci ze zahraničí, tak i movitější Češi. To všechno táhne jejich ceny nahoru.

Na nájmu si připlatíme

Ceny nájmů reagují na stejné podněty jako ceny nemovitostí. V období ekonomické prosperity jsou lidé ochotni dávat za nájem víc, protože jejich příjem stoupá, a také prosperita umožňuje firmám přijímat nové pracovníky, kteří potřebují bydlet. Nájmy v roce 2016 vrostly a v roce 2017 tento trend bude pokračovat.

Hypotéky podraží

Hypotéky by mohly být pořád nejlevnější v historii, ba jejich ceny mohly ještě klesnout. Jenomže… Do hospodářských mechanismů zasahuje také politika a zákonné regulace. Podrobněji jsem o tom psal v článku Malá revoluce v hypotékách. V roce 2017 tedy pocítíme dopady zákona o spotřebitelském úvěru – většina bank na něj reagovala jednorázovým zvýšením sazeb o 0,5 procenta.

A pak jsou tu snahy České národní banky, která začala hypoteční trh regulovat pomocí svých doporučení. Nejsilněji se dopadne na hypoték na 80–90 procent hodnoty nemovitosti. Česká národní banka doporučuje, aby takových úvěrů nebylo v celkového množství poskytnutých hypoték víc než patnáct procent. U většiny bank to dnes je mezi 30 a 50 procenty.

Banky si ale nemůžou dovolit tyto hypotéky přestat poskytovat, je to podstatná část jejich obchodu. Jakmile doporučený podíl banka překročí, Česká národní banka po ní bude chtít vyšší kapitálové zajištění. A tyhle peníze budou banky samozřejmě chtít po svých klientech – žadatelích o hypotéku. Dopady těchto doporučení centrální banky bychom měli vidět v polovině roku 2017.

Rizika: Co může otočit průběh hry?

Česká ekonomika je závislá na Německu, potažmo tedy na vývoji západní ekonomiky. Teď se daří, pokud ale přiletí černá labuť, jak se říká neočekávaným událostem, jako bylo třeba 11. září nebo krach Lehman Brothers, situace se může změnit. Kromě událostí, které se nedají předpovědět, jsou tu ale i natlakované problémy, které můžou explodovat. A protože důsledky takového výbuchu by byly zásadní, je dobré je aspoň koutkem oka sledovat.

Deutsche Bank

Největší německá banka je otřesená řadou skandálů, které rozkolísaly i důvěru jejích investorů. Krach by mohl nakazit i další evropské a světové banky.

Zadlužení italského bankovního sektoru

Další potenciální zdroj bankovní infekce. Polovina všech špatných půjček v eurozóně, které drží veřejně obchodované banky a jejichž splacení není pravděpodobné, je v portfoliích italských ústavů.

Teroristický útok většího charakteru

Je pravděpodobné, že teroristické útoky budou čím dál víc na denním pořádku, vzrůst může nejen jejich četnost, ale i „úspěšnost“. Zásadnější útok v některé ze světových metropolí, třeba jako byl ten z 11. září 2001 v New Yorku, může fatálně rozložit důvěru lidí v současný systém.

Napsáno pro Peníze.cz

Více informací na téma: Ceny nemovitostí a realit, na blogu autora: http://www.kotula.cz/blog/

P.S. pro případ, kdybyste si nebyli jisti, zda máte aktuálně nemovitost prodat nebo ještě počkat, a nebo spíše ještě nakoupit, doporučuji článek Ceny rostou, jak dlouho ale a mám ještě něco koupit nebo spíš prodat?

Jak se budou vyvíjet ceny nemovitostí a realit v roce 2017?
Ohodnoťte článek!

1 KOMENTÁŘ

  1. Hurá, hlavy pomazané konečně napadlo, že bychom mohli ocenit předčasné splacení hypotéky. I když nám teď ztížili její pořízení, tak alespoň jedna pozitivní zpráva. Budu sice muset sehnat hotovost na min. 10 % pořizovací ceny nemovitosti, další 4 % na daň z jejího nabytí, ale což, teď můžu každý rok splatit 25 % hypotéky. Národní banka pochopila, že v hypotékách mají Češi dost peněz a když něco přiškrtí, musí jinde povolit. Největším problémem je to, že se na veřejnost dostávají někde nepřesné informace. Většina velkých ekonomických webů v ČR už píše jen tak, jak jí nadiktuje některá velká banka nebo poradenská společnost v rámci „píár“ a polovina toho jsou lži a druhá polovina reklama. Chodim radši na menší weby, namátkou web4trader.cz, který zatím vypadá, že nikomu nepatří a smí si psát nestranně co chce. Víc takových webů!

KOMENTÁŘE

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.